仔细看标识上，放大写着大宁金茂府较周边二手社区售价高约38%，而新城虹口金茂府这个数字还要更高，46%

　　以前在上海选新房靠的全上海范围式看房，最贵的内环10w/平，中环可能是8w/平，更远的外环外可能是4w/平，非常典型的环线论

　　不妨先来看看今年上海16个区的天花板小区，因为每年的成交房源以及成交价都有不同，这里以今年成交为主

　　浦东的汤臣一品、黄浦的翠湖天地、长宁的畅翠苑、徐汇的云锦东方二期、静安的嘉天汇、闵行的古北壹号

　　被顶到最高的汤臣一品，是因为今年2月成交了一套总价14500万的豪宅，如今汤臣434平的二手均价在24-29w/平

　　就拿长宁来说，整个畅翠苑地处新华路周边梧桐树花园洋房环绕，且小区总共只有30户，总高8层，入市房源极少

　　2014年至9月，松江涨幅最大的项目就是誉品谷水湾，当年该项目新房在2w/平，现在挂牌价高达5.99w/平

　　此外还额外加了一个板块内典型老破小的房价，也是为了让大家更好感受到这些板块内的塔尖住宅们到底可以把房价差距拉到什么程度

　　静安寺的老破小9w/平价格不低了吧，但是同板块的嘉天汇可以卖到21w/平，这还是建立在静安顶级地段

　　当然关于“改善”的定义确实没有一个非常明确的标准，但是不妨从一些普遍楼盘品质较好，居住氛围也还不错的板块中窥视出一些端倪

　　据中介小哥说，今年华丽家族的古北花园成交有3套单价都在11-12w/平之间，对比2023年4月有15w/平的成交价，低点也在14w/平

　　华漕的万科兰乔圣菲比板块高出117.4%，即使是非纯别墅的虹庐湾，7w/平的价格，比华漕新村这样的老破小每平多了3万9

　　一个房龄才2年的次新房，成交单价近14w/平，也是因为在售房源较少再加上板块内也急缺次新房供应

　　这类板块有点意料之外的是，虽然说是郊区是偏刚需，但是不少板块的天花板小区价格完全可以比拟市区了

　　最有代表的应该就是那个2022年，以超14w/平的单价破了外环外房价记录的TODTOWN天荟悦麓

　　而除此之外还有一个趋势是，类似五大新城的天花板小区基本被别墅和洋房小区承包了，反倒是高层产品不容易卖出高价

　　区域内华亭别墅均价7w/平，高出板块74.5%，但另一边的基本都是高层产品的东鼎名人府邸，均价仅4w/平

　　看来五大新城里，即使是郊区，低密度的别墅本质上也代表着在这些板块如果能满足改善，更容易带来溢价

　　但简单来说就是一个地段或居住属性还不错的板块再遇上了一个好品质的产品，包括好产品的定义也可以细分

　　这种逻辑就仿佛产业园区开发，先建几家标杆企业，筑巢引凤之后，后期引进来的企业和人才自然也就会越来越高端

　　仁恒物业算是业内有口皆碑的吧，仁恒在业内创造了一记录到目前为止还有没有一个项目可以破的，在仁恒河滨花园的物业费收缴率达到99.8%，行业内最高

　　但这也要看是跟谁比，如果放在区域内的水电新村这样的老破小（成交均价3.97w/平），成交价每平能高出10w

　　属于张江产业园区+学区（浦东升学率第一初中：上海张江集团学校）+汤臣出品的品质住宅，buff叠满

　　也可以是低密别墅产品，去看看五大新城，看看新江湾，别墅这种直接把居住品质拉满的产品天生就自带光环

　　黄浦滨江的绿城黄浦湾、陆家嘴的汤臣一品、仙霞的西郊紫薇花园（宝华）、联洋的仁恒河滨城三期、临港新城的万科金域澜湾鹭语墅、嘉定新城的西郊金茂府

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